近年来，人民法院向执行难宣战，取得了基本解决执行难的阶段性胜利，执行理念、执行制度、执行规则发生了历史性变革，正在向切实解决执行难不断迈进。面对人民群众普遍关心的执行问题，上海闵行法院推出《勇往“执”前》系列内容，帮我们正确认识“执行难”，最大程度凝聚起共同破解“执行难”的向心力。

　　不动产的司法拍卖往往具有标的数额大、处置周期长、牵扯利益广等特点，常常成为当事人关注的焦点和矛盾纠纷易发点。不动产网络司法拍卖怎么进行？怎样选择拍卖平台？如何确定拍卖参考价格？本期勇往“执”前以不动产里的房屋房产为例，给你一份详细的操作指南！

　　在拍卖前，法院会确定房屋的权属情况，属于被执行人所有的房产，才会拍卖。判断权属情况，一般通过以下方式认定：

　　可通过自然资源确权登记事务中心查询登记在被执行人名下的不动产信息，查明不动产的权属、权利负担、质量瑕疵。

　　对于未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属；对于登记在第三人名下的不动产，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以予以查封。

　　查封 ：对于被执行的房产，非经查封不得处分，所以法院首先要查封房产。查封房产，会通知不动产登记机关办理查封登记手续。一次查封不动产期限不超过三年。

　　续封 ：申请执行人申请延长期限的，在查封期限届满前办理续行查封手续。查封同时，可以张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。

　　已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权，自首先查封之日起已超过六十日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。

　　房产启动评估拍卖前，法院会在房屋上张贴公告，告知被执行人以及占有房屋的案外人应当自公告之日起十五日内迁出该房屋。

　　案外人认为其对该房屋享有租赁权而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向执行法院提出书面异议，由法院根据实际情况审查处理。案外人逾期未提出书面异议的，执行法院在房屋不负担租赁权的状态下对其进行委托评估、拍卖、变卖。

　　拍卖房屋，需要确定处置参考价，并以此为基础确定房屋的起拍价。通俗而言，就是预估房屋的价格。确定房屋处置参考价，尊龙d88登录注册通常可以通过4种方式确定：

　　起拍价由合议庭参照参考价确定，起拍价不得低于参考价的百分之七十。第一次拍卖流拍或者竞买人悔拍再次拍卖的，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。

　　网络司法拍卖一般会在拍卖三十日前在网络司法拍卖平台发布。拍卖公告包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等所有与拍卖相关的信息。

　　司法拍卖的，买受人只需要缴纳保证金即可通过网络司法拍卖平台参与竞买，不需要支付其他任何手续费、中介费。

　　带看房屋工作由法院委托的拍卖辅助机构负责，拍卖辅助费用由人民法院从拍卖价款中支付，不需要竞买人交纳任何带看费和辅助费。

　　不同的拍卖公告承担规则不同，有一些是所有税费由买受人承担，有一些是按照法律各自分担，有些需要买受人垫付，所以一定要注意拍卖公告中关于税费负担的内容。就上海法院而言，房产交易税费，一般由买受人和被执行人各自承担，但是买受人需要预先垫付，房产过户以后，法院再行退还。

　　① 以与拍卖机构存在“合作”等名义，承诺拍卖成交价格，并与竞拍人事前约定由“拍卖成交价 拍卖公司佣金 中介费 劳务费”组成的“房屋代理总价”等违规行为；

　　② 以需要与拍卖机构、辅助拍卖机构、审批银行“通关系”“走后门”等名义向竞买人收取所谓的“好处费”等违规行为。

　　大家一般认为，法院查封房产不能买、有抵押房产慎重买。但是在司法拍卖中，这两点都不用担心。拍卖成交并付清款项以后，法院会解除查封、涤除抵押权并过户给买受人，无需担心过户问题，买受人将获得一个“干净”的房产。

　　买受人要自己判断房屋的价值，房屋的涨跌、贵贱自行判断，起拍价和参考价只是参考。因此，购买法拍房，需要自己实地看房，慎重考虑。

　　拍卖竞买人应该在参加拍卖前应该交纳保证金，申请执行人参加竞买的，可以不交保证金；但债权数额小于保证金数额的按差额部分交纳。拍卖成交后，买受人应该按照拍卖公告的期限付清尾款。尊龙d88登录注册如果买受人未按时付清，则视为悔拍，交纳的保证金不予退还。而且悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。需要提醒的是，司法拍卖“不能七天无理由退货”，参与拍卖须严肃，儿戏对待必严惩。

　　关于限购风险。自2022年1月22日起，法拍房也纳入限购，竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格。

　　优先购买权人参与竞买的，可以与其他竞买人以相同的价格出价，没有更高出价的，拍卖财产由优先购买权人竞得。

　　顺序不同的优先购买权人以相同价格出价的，拍卖财产由顺序在先的优先购买权人竞得。顺序相同的优先购买权人以相同价格出价的，拍卖财产由出价在先的优先购买权人竞得。

　　拍卖成交后，买受人应按照拍卖公告确定的期限交纳尾款。尾款交齐以后，法院会出具拍卖成交确认书和成交裁定书。标的物所有权自法院出具的拍卖成交裁定送达买受人时转移。需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院会向有关单位发出协助执行通知书。

　　人民法院裁定拍卖成交后，除有依法不能移交的情形外（比如拍卖公告中公示，房屋附带有租赁，需要等待租期结束），应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。

　　第二条 人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

　　第四百八十四条 对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分。对银行存款等各类可以直接扣划的财产，人民法院的扣划裁定同时具有冻结的法律效力。

　　第四百八十五条 人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。

　　申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封尊龙d88登录注册、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。

　　第二条 人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。

　　第二十四条 拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。

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